Сложная недвижимая вещь



Известно, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь) (ст. 134 ГК РФ). Встречающееся в литературе утверждение, что «сложная вещь представляет собой единство физически не связанных между собой вещей, из которых ни одна не играет роли главной вещи в отношении к другим и каждая сохраняет значение самостоятельной вещи (библиотека, картинная галерея, стадо животных и т. д.)"*(1), представляется достаточно неопределенным, а в вкупе с примерами — по меньшей мере спорным.

Законодательное определение сложной вещи действительно исходит из того, что данный объект состоит из разнородных предметов материального мира*(2). Понятие «разнородные вещи» в данном контексте призвано отграничивать составные элементы сложной вещи от иных, в определенное мере сходных понятий — «индивидуально-определенные вещи» и «вещи, определяемые родовыми признаками» и, следовательно, разнородные вещи в сложном объекте это, по существу, «разные», однородные и неоднородные вещи. В связи с этим описываемые в литературе признаки сводятся, в основном, к следующим.

Первый. Сложная вещь состоит из разнородных вещей, поэтому в качестве сложной не может рассматриваться совокупность (определенное количество) однородных вещей (стадо коров, библиотека и т. п.

Второй. Составляющие сложную вещь части физически не связаны между собой (телевизор, состоящий из разнородных деталей с правовой точки зрения — не сложная вещь);

Третий. Совокупность вещей образует единое целое, которое используется по общему назначению.

Четвертый. Каждая из частей, составляющих сложную вещь, может использоваться самостоятельно по тому же назначению, что и вместе с другими, и при этом не выполняет применительно к иным составляющим роль принадлежности.

Изложенное, бесспорно, относится к понятию сложной вещи. Сложной движимой вещи. Всеми указанными признаками обладают такие движимые вещи, как мебельный гарнитур, сервиз и т. д.*(3). «Значение выделения сложной вещи в качестве самостоятельного вида состоит в том, что совокупность составляющих ее частей признается одной вещью. Поэтому по сделке, объектом которой она является, должны быть переданы все вещи, входящие в ее состав. Вместе с тем, т. к. сложная вещь является делимой, договором может быть предусмотрено, что передаче подлежат не все, а лишь некоторые вещи, составляющие ее"*(4), отмечается в литературе. Или, иными словами, сложная вещь включается в объекты гражданских прав либо по воле собственника, либо по согласованию участников сделки, которые и определяли не только само существование сложной вещи, но и ее состав.

Сложный недвижимый объект гражданских прав отличен собственными, ему одному свойственными чертами. Прежде чем раскрыть эти особенности, следует определиться в изначальных посылках, подходах к определению сложной недвижимости. Таким концептуальными предпосылками являются следующие.

Во-первых, состав недвижимой вещи не ограничивается только разнородными элементами. Сложная вещь может включать разнородные движимые и недвижимые вещи. Иной подход ограничить возможность свободного формирования данного объекта гражданских прав собственником или сторонами сделки. Во-вторых, сложная недвижимая вещь зачастую конструируется на физической связи составляющих эту вещь элементов. Отрицание физической связи между элементами сложной недвижимой вещи представляется необоснованным, поскольку такая связь может (или должна) быть обусловлена единым хозяйственным назначением сложного объекта (как, например, в комплексах имуществ — нефтегазовых, транспортных и т. п.) либо его существом. В-третьих, к сложным недвижимым вещам (как, впрочем, и к движимым) предприятие как имущественный комплекс не относится. Участие в составе предприятия нематериальных объектов гражданских прав (права и долги, фирменное наименование и т. д.) не позволяет рассматривать предприятие в качестве вещи. Это принципиально иной объект гражданских прав, который, впрочем, может включать в себя и сложные недвижимые вещи.

Таким образом, недвижимая сложная вещь, соответствуя основным признакам движимого совокупного объекта, имеет кроме того принципиально иные, собственные свойства. В историческом законодательном развитии сложная недвижимая вещь ведет свое начало от выделения Сводом законов гражданских Российской Империи понятий «принадлежности» и возможности объявить имущество нераздельным*(5). Легальных терминов «сложная» или «составная» вещь Свод законов не предусматривал, обходясь традиционными делениями имуществ на недвижимые (благоприобретенные или родовые) и движимые (нетленные и тленные), делимые и нераздельные, а также на главные вещи и принадлежности. Проект Гражданского уложения Российской Империи уже предусматривал составную недвижимую вещь: «к составу имений принадлежат земельные участки, застроенные и незастроенные или находящиеся под дорогами или водами, а также сокровенные в недрах земли ископаемые, стоящие на корню деревья и прочие произрастения, доколе они от земли не отделены». Вещи, к недвижимости не прикрепленные, но связанные с нею назначением, признаются ее принадлежностями*(6).

Действующий Гражданский кодекс РФ содержит лишь родовое понятие «сложная вещь», в равной мере относящееся и к недвижимым, и движимым совокупным объектам. В действующем законодательстве и подзаконных актах наряду с указанным термином встречаются иные: комплекс сооружений*(7), объекты, образующих в своей взаимосвязи единый комплекс*(8), технологический комплекс, комплекс зданий и/или сооружений, объединенных общим назначением, организационно и технологически взаимосвязанных, выполняющих единую производственную функцию и расположенных на обособленном земельном участке*(9) и другие.

Все эти упомянутые определения сводятся к свидетельству о наличии двух и более относительно самостоятельных, но объединенных общим назначением, объектов недвижимости. Является ли в таком случае сложной вещью любая совокупность недвижимых вещей, объединенных одним назначением? И как, с другой стороны, отграничить сложную недвижимую вещь (комплекс недвижимостей) от предприятия как имущественного комплекса, отнесение которого к вещам, даже сложным, не представляется возможным? Представляется, что сущность сложной недвижимой вещи может быть раскрыта с позиций анализа этого объекта как системного образования наивысшего, «синтетического» типа.

Иллюстрацией весьма взвешенного (и в определенной мере — системного) подхода законодателя к определению сложных юридических конструкций может служить такие недвижимые объекты как аэродром и аэропорт. В соответствие с Воздушным кодексом РФ аэродром — это участок земли или поверхности воды с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а аэропорт — это комплекс сооружений, включающий в себя аэродром, аэровокзал, другие сооружения, предназначенный для приема и отправки воздушных судов, обслуживания воздушных перевозок и имеющий для этих целей необходимые оборудование, авиационный персонал и других работников*(10). Из этого определения с определенной достоверностью следует, что аэродром — сложная недвижимая вещь, а аэропорт — более широкое понятие, близкое к предприятию как имущественному комплексу, поскольку включает в свой состав и нематериальные элементы (например, авиационные персонал).

Кроме того, Федеральный закон от 14 April 2005 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» Приказ Госстроя Р. Ф. от 04 November 2005 г. N 356 «Об утверждении Особого порядка подготовки технической документации на объекты недвижимости железнодорожного транспорта, вносимые в уставный капитал ОАО «Российские железные дороги» признает сложной вещью сооружения — производственно-технологические комплексы заводов, строительных, проектно-конструкторско-технологических, других подразделений, в состав которых включаются объекты, расположенные на одном земельном участке и образующие единое целое, предназначенные для развития инфраструктуры железнодорожного транспорта, ремонта железнодорожного подвижного состава и изготовления запасных частей к нему.

Иное законодательство и принятые в соответствии с ним подзаконные правовые акты, касающиеся, в основном, технического учета недвижимого имущества и последующей государственной регистрации прав на него, определяют основные подходы к весьма сложной проблематике учета составной недвижимости преимущественно с цивилистических позиций. Нельзя в этой связи не упомянуть Методические рекомендации по технической инвентаризации и государственному техническому учету объектов недвижимости нефтегазовой промышленности и составлению технической документации для целей государственной регистрации прав на них (утв. приказом Госстроя Р. Ф. от 09 July 2004 г. N 90)*(11), которые устанавливают следующие важные моменты технической инвентаризации и государственного технического учета объектов недвижимости нефтегазовой промышленности и составления технической документации для государственной регистрации прав на них.

Во-первых, избегая понятия недвижимого имущества, анализируемый правовой акт оперирует термином «объект государственного технического учета», т. е. отдельно стоящее здание (строение) с пристройками или без них, сооружение, или определяемый правообладателем комплекс зданий и/или сооружений, объединенных общим назначением, организационно и технологически взаимосвязанных, выполняющих единую производственную функцию и расположенных на обособленном земельном участке*(12). Во-вторых, Методические рекомендации определяют примерный перечень объектов недвижимого имущества*(13) и их состав*(14). В-третьих, все иные подзаконные правовые акты также исходят из связанности объектов единым назначением, однако, как и названные Методические рекомендации, не разделяют понятия «сложная вещь» и «главная вещь — принадлежность"*(15).

Судебная практика также исходит из аналогичной трактовки понятия сложной недвижимой вещи. Показательно в этом отношении нижеприведенное решение арбитражного суда по иску акционерного общества. Истец требовал от Комитета по управлению государственным имуществом Тюменской области включить в состав передаваемого имущества незавершенные строительством цеха брикетирования отходов лесопиления и цеха ширпотреба. Указанные требования акционерное общество обосновывало тем, что имущество упомянутых производств технологически входило в состав имущественного комплекса, но в нарушение его не было включено в состав имущества приватизируемого предприятия. Решением арбитражного суда спорное имущество в силу его принадлежности по назначению иному имуществу было включено в состав предприятия и передано акционерному обществу*(16).

И в современной цивилистической литературе преобладает подобный взгляд на сущность сложного недвижимого объекта*(17). Многообразие сложных вещей, преобладание в их числе различного рода производственных, технологических, промышленных и т. д. комплексов в немалой степени «размывает» определенность юридической конструкции «сложная вещь». Особенность структурно-элементных отношений в подобного рода комплексах и послужили очевидной причиной предложения авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах включить в перечень таких объектов технологический имущественный комплекс*(18). Разработчики концепции полагаю что «в качестве необходимых признаков указанного особого объекта гражданских прав можно было бы признать следующие особенности: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе в составе технологического имущественного комплекса земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, входящий в имущественный комплекс"*(19).

Предложение, безусловно, заслуживающее дальнейшего внимательного осмысления. Осмысления с учетом некоторых следующих представляющихся весьма важными моментов.

Сложные недвижимые вещи, к которым относятся имущественные комплексы могут быть образованы принципиально недвижимыми же вещами. С движимостью общее назначение недвижимой вещи строится несколько иначе — «главная вещь — принадлежность». Гражданское право обходилось традиционными конструкциями, к которым относится и сложная вещь. Актуальность такой конструкции в предлагаемом авторами Концепции варианте в настоящее время связана в том числе и продолжающимися процессами приватизации и первоначальной регистрации прав на недвижимое (бывшее единое государственное) имущество. Цивилистике же более свойственны классические, проверенные тысячелетиями определения, которые могут быть недвусмысленно поняты и применены на любом уровне практической деятельности, и на которые правоприменители должны ориентироваться. Термин «имущественный комплекс» уже использован законодателем в части указания на предприятие как объект прав, последствия повторного его включения в гражданское законодательство очевидны и негативны. В связи с этим, следует отчасти согласиться с мнением И. Д. Кузьминой, считающей, что ввиду «сложившегося стереотипа использование терминов оптимальным является обозначение: «сложная вещь (комплекс вещей)"*(20). Отчасти, поскольку изменение Гражданского кодекса даже включением «комплекса вещей» по вышеизложенным соображениям не представляется необходимым.

Изложенные положения законодательства, практики и литературы позволяют сделать определенные выводы об особенностях сложной недвижимой вещи как самостоятельного объекта гражданских прав.

Во-первых, сложная вещь всегда рукотворный объект гражданских прав.

Во-вторых, сложную недвижимую вещь создают два и более объекта недвижимости.

В-третьих, входящие в сложную недвижимую вещь объекты недвижимого имущества «свою собственную» юридическую судьбу прекращают, однако подлежат техническому учету и инвентаризации*(21).

В-четвертых, входящие в состав сложной недвижимой вещи объекты взаимосвязаны:

а) общим назначением;

б) организационно и технологически (выполнением хозяйственной функции);

в) расположением на едином обособленном земельном участке.

В-пятых, сложная недвижимая вещь включает в себя исключительно вещи как предметы материального мира. Включение в состав недвижимой вещи нематериальных объектов (элементов), таких как права, долги, фирменное наименование и т. д. трансформирует сложную вещь в иной объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс, иной имущественный комплекс*(22).

В-шестых, государственная регистрация прав осуществляется на единую недвижимую сложную вещь без регистрации прав на отдельные составляющие совокупный объект*(23). Государственная регистрация вещного права на недвижимость, входящую в сложный объект ведет к прекращению последнего.

Таким образом, сложная недвижимая вещь это комплекс двух и более объектов недвижимого имущества, объединенных общим назначением, организационно и технологически взаимосвязанных, выполняющих единую хозяйственную функцию и расположенных на обособленном земельном участке.

Иллюстрацией признанием судом совокупности объектов сложной вещью может служить Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. Кассационная инстанция не согласилась с выводом суда апелляционной инстанции о том, что спорная установка (линия) по производству песчаноцементной черепицы на день заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи относилась к движимому имуществу, поскольку данный вывод не основан ни на материалах дела, ни на нормах права. Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения.

Как видно из акта передачи основных средств от 24.08.2000, установка по производству черепицы передана покупателю открытым акционерным обществом (продавцом) в числе основных средств как составная часть цеха черепицы, находящегося в здании. Из экспертного заключения по результатам ценовой экспертизы, следует, что технологическая линия (установка) по производству песчаноцементной черепицы расположена как вне, так и внутри панельного промышленного здания, и образует с этим зданием единый технологический взаимосвязанный комплекс, использование которого в отдельности невозможно. В совокупности эти документы свидетельствуют о том, что установка по производству черепицы относится к недвижимому имуществу.

Кроме того, истец, обязанный в силу статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказывать свои требования и возражения, не опроверг утверждение продавца, подтвержденное материалами дела, о том, что спорная установка относится к объектам недвижимости. Действительно на основании статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, но при условии, если иное не предусмотрено законом. Однако часть 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, что является частным проявлением общих правил статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой государственной регистрации подлежат как права собственности, так и иные вещные права на недвижимость. Из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2000 N 8 также вытекает, что право собственности на недвижимое имущество по исполненному договору купли-продажи до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом*(24).

Иными словами, суд не только признал установку по выпуску черепицы недвижимым имуществом, но, подчеркнув признаки совокупного объекта (технологически взаимосвязанный комплекс) квалифицировал здание цеха и технологическую линию как сложную недвижимую вещь*(25).

Сложная недвижимая вещь либо создается таковой (аэродром, технологический комплекс), либо формируется правообладателем (кондоминиум, комплекс недвижимого имущества) и включается в имущественный оборот посредством регистрации единого права (для его последующего перехода) на единый совокупный объект недвижимого имущества. Правообладатель, безусловно, вправе юридически «разделить» сложную вещь на отдельные недвижимые составляющие вещи, что приводит к появлению новых недвижимых объектов и изменению или прекращению исходного совокупного объекта. Отмеченная особенность — необходимость участия в сложной недвижимой вещи двух и более объектов недвижимого имущества отграничивает рассматриваемую конструкцию от известного пост